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  •   国内高净值群体庞大的财富, 引得国际房地产基金也纷纷闻风而动。尤其在房地产领域的资产配置,黑石、铁狮门、安祖高顿等全球知名房地产基金均加大面向国内高净值人群的募资力度。
      这还是一个相互“吸引”的过程。这些国际知名房地产基金不大会直接面向个人投资者,而是选择国内房地产母基金寻求募资。
      21世纪经济报道记者注意到,为了满足国内高净值人群的高收益回报,这些国际巨鳄们也是“绞尽脑汁”。目前,不少国际房地产基金在国内主推机会型基金产品,通过相对较高收益让国内高净值人群认可其投资理念与项目运作实力,再逐步推广核心策略型基金产品。
      不过,随着中国年初成为第二批实施《金融账户涉税信息自动交换标准通用报告准则》(CRS)的国家,并在7月1日执行《非居民金融账户涉税信息尽职调查管理办法》,高净值人群境外账户的投资行为如何规避双重征税,日益影响他们投资境外房地产基金的兴趣。
      “目前,不少国际房地产基金也在想办法,在确保合规操作的情况下尽可能为出资人解决双重征税难题。”一位境外房地产基金负责人直言。
      青睐境内机构投资者
      为了吸引国内高净值人群投资,境外房地产基金显然有备而来。目前境外房地产基金产品主要分两类,一是机会型基金产品,主要针对特定机会情况下的办公楼、住宅、商业地产、养老地产等项目进行投资;二是核心策略型基金产品,即房地产基金根据自身长期投资策略,主要投资全球核心城市核心地段的高品质物业。而机会型基金产品的平均年化回报约在20%,核心策略型基金产品则在10%-15%之间。
      “鉴于国内高净值人群收益要求较高,多数境外房地产基金通常会优先推荐机会型基金产品。”前述这名境外基金负责人直言。近期他们在香港购买一栋老式办公楼,通过拆除重建将它改建成高品质写字楼,容积率也得到大幅提升,如今这个项目仅仅耗时18个月,仅仅出售逾90%楼层,基本能收回本金利润。
      “这类短平快的项目操作方式,颇受国内高净值人群欢迎。因为他们都希望尽早看到回报,才会觉得项目风险可控。”一家国内独立财富管理机构负责人指出。
      不过,不是所有的机会型房地产基金产品都如此“好运”,能找到快进快出的项目。
      多位房地产基金人士透露,多数机会型房地产基金往往会廉价收购全球各个大城市老式楼盘进行改造,比如将酒店改建成高品质写字楼,或者将普通住宅项目改建成豪宅,再出售获取较高回报。
      “目前,我更倾向向国内高净值人群推荐核心策略型基金产品,毕竟这类基金产品投资范畴足够分散。”他直言。更重要的是,不少境外房地产基金对核心策略型基金产品都设定明确的投资底线——比如确保每个项目尽量不亏钱。
      一家全球知名房地产基金高管告诉21世纪经济报道记者,为此房地产基金内部会设立一整套投资准则,比如仅保留一个投资委员会,对全球各地房地产投资项目都沿用统一的投资标准。这种做法的好处,就是基金投资策略会长期专注,比如长期专注房地产领域不良资产收购改建的基金,不会参与房地产开发项目,即便房地产开发的回报率相当高。
      但要让国内高端投资者克服诱惑,坚持他们的这套投资准则,绝非易事,前述基金高管人士称,“这也是多数海外房地产基金不大愿直面个人投资者,更希望通过母基金募资的最大原因。”
      双重避税困扰“待解”
      值得注意的是,国人对海外房地产基金的追捧,也意外带火国内房地产母基金产业发展。
      目前,诺亚,宜信财富均推出房地产母基金业务,通过向高净值人群募集资金,再投向海外知名房地产基金产品。
      以宜信财富为例,目前其全球房地产投资母基金管理规模达到15亿美元,旗下拥有6只基金,分别是4只机会型基金与2只核心策略型基金。
      多位业内人士透露,尽管海外房地产基金高收益预期令高净值人群颇为动心,但目前影响他们是否投资的最大顾虑,却是CRS措施实施所衍生的双重征税问题。
      具体而言,由于海外某些国家用资本利得税替代个人所得税,就可能出现某些双重征税状况,比如海外房地产基金返还本金利润时,已经在注册地缴纳了资本利得税,但中国相关部门可能以个人所得税未缴为由,再征收相应税收,由此导致海外房地产基金实际投资回报大幅低于预期。
      记者多方了解到,不少海外房地产基金的应对策略,就是入驻新加坡拓展基金募资与项目投资业务。究其原因,新加坡对房地产基金业务设立专门税收规定,即注册在新加坡的海外房地产基金在项目退出时,已经按照当地税收规定,缴纳相应的资本利得税,那么它将本金利润返还给出资人时,就无需在新加坡再征缴相应税收,某种程度解决双重征税问题。
    2017-06-23 阅读次数:49
  •   随着房地产市场的发展,房地产基金规模也在不断扩大。业内人士表示,伴随房企融资需求加大,房地产基金或迎来更大的发展机遇,可能出现大量投资机会。对房地产行业来说,在产业链环节专业化分工将进一步强化。

     

      房企开拓基金业务

      “房地产市场目前是冰火两重天,分化格局非常明显,但房地产仍是资产配置的一个重要品种。”诺亚财富创始投资人、执行董事章嘉玉认为,可以通过配置房地产基金产品来投资,而不仅仅是买房子。房地产基金在股权投资和资产收购方面有不少好的投资机会。

     

      今年上半年,保利地产完成首个房地产基金的发行,并完成对滴滴出行股权投资。同时,公司进一步完善了房地产金融布局。把握粤港两地金融合作机遇,与粤财控股等6家发起人拟共同发起设立粤港证券,分享证券业务快速发展带来的红利,为公司不断丰富和完善金融服务业务,进一步创新多元化盈利模式提供了新的渠道。

     

      万方发展为提升上市公司的业绩,也设立了基金管理公司和财富管理公司。中报显示,万方鑫润基金管理公司已经完成基金业协会的备案工作,相关管理人员已经到位。2016年下半年,公司将扩大基金管理公司的管理规模、提升财富管理公司的发行规模,根据业务发展规划逐步设立类融资租赁公司、保理公司等,拓宽上市公司的资金渠道,降低拟并购资金的风险,提升上市公司业绩。

     

      歌斐资产地产合伙人谭文虹表示,在具体基金投放上,存量市场方面,采用重基金的策略,原则上只看京沪深相对核心和次核心的办公、园区、在建工程或一些容易操作的商业地产,地段要好。在轻基金方面,可投资一些善于经营管理公众业态的创新型公司。

     

      符合行业发展潮流

      明源地产研究院副院长刘策表示,房地产基金是未来发展的大方向,但只有少数房企可能会脱颖而出,主要有三类:一是拥有优质资产的房企,比如,像万达一直做商业地产,在一二线城市核心地段积累了大量优质资产;二是具备良好资产管理与运营能力的企业,如万达、恒隆、万科等;三是具备基金产品设计与创新能力的企业,如嘉宝集团等。

     

      中投证券分析师李少明表示,以嘉宝集团为例,光大控股成为第一大股东后,公司的资管业务有望借光大优质的集团资源迅速扩展。同时,资管业务的复制迅速,逐渐步入正轨。上半年公司认购光翎投资、光渝投资等房地产基金,投资国内商办地产。

     

      刘策表示,房地产基金会给房企带来很多好处。一是有助于对存量资产运营改造;二是有助于提升房企资产运营能力,使管理更加专业化;三是破解资金困局,通过房地产基金改变传统商业地产投资回报周期长、资金压力大的现状;四是给百姓带来新的投资产品,分享经济红利和城市红利;五是利于我国金融体系的进一步完善。

     

    此外,从整个行业来说,也有利于改变传统开发商包打天下的局面,改变开发、融资、运营一体化的现状。在产业链分工更加精细化、专业化,从而提升产业效率。

    2016-09-02 阅读次数:190
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